Lý do vì sao quỹ đất khu dân cư khu Đông tại Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm:

Cách đây 2 năm, quỹ đất khu dân cư mới tại các khu vực Quận 2, Quận 9 và một phần Quận Thủ Đức khá dồi dào. Sau thời gian các doanh nghiệp bất động sản tư nhân ồ ạt tìm mua, phân lô bán nền, hiện quỹ đất khu dân cư mới/hiện hữu đang ít đi rất nhiều so với thời điểm đầu năm 2016.

Khan hiếm quỹ đất khu dân cư tại khu Đông
Khan hiếm quỹ đất khu dân cư tại khu Đông

Khoảng cuối năm 2014, một vài dự án khu dân cư bắt đầu mọc lên với mức giá khá mềm. Nhiều nhà đầu tư đã nhân cơ hội này mua đi bán lại các nền để hưởng tiền chênh. Từ cuối năm 2015, hoạt đồng đầu tư, mua bán đất nền khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh diễn ra rầm rộ với hàng loạt các khu dân cư mới/hiện hữu đua nhau mọc lên. Tính riêng tuyến đường Nguyễn Duy Trinh (nối Quận 2 với Quận 9) phải đến hàng trăm dự án khu dân cư mới mở bán suốt thời gian dài. Ngoài ra, các tuyến đường nhánh như Lã Xuân Oai, Lò Lu, Long Thuận, Lê Văn Thịnh, Đỗ Xuân Hợp nhiều mảnh đất trước đó là bụi rậm, dừa nước cũng nhanh chóng trở thành khu dân cư hiện hữu trong thời gian ngắn.
Giá bất động sản vì thế cũng tăng vọt từng ngày, thậm chí một số dự án khu dân cư chưa chính thức mở bán đã hết chỗ. Đặc biệt, các dự án phân lô bán nền giáp ranh với đường song hành cao tốc Long Thành – Dầu Giây – Thành phố Hồ Chí Minh giá đất nền tăng đột biến đã khiến nhiều chủ đầu tư  quyết tâm săn quỹ đất khu dân cư trống xây dựng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, quỹ đất trống tại các khu vực giáp ranh Quận 2 và trung tâm đã dần khan hiếm. Thay vào đó là rất nhiều các công trình hạ tầng giao thông mọc lên.Trước đó, khoảng đầu năm 2016, hàng loạt các dự án khu dân cư mới/hiện hữu mới đua nhau mở bán. Đi bất cứ tuyến đường nào của Quận 9 và một phần Quận Thủ Đức như đường Phạm Văn Đồng, đường Linh Trung, đường Lê Văn Việt đều bắt gặp hình ảnh quảng cáo dự án mới. Đến nay, các dự án khu dân cư mới chỉ còn xuất hiện lác đác tại các tuyến đường lớn. Anh Trần Tất Phương, một môi giới bất động sản tại Quận 9 cho biết, trước đây chủ đầu tư là các doanh nghiệp bất động sản đổ về các khu vực như P.Phú Hữu, P.Long Trường và một số khu vực của Quận 2 để đầu tư phân lô và bán hàng rất nhanh mặc dù giá đất liên tục tăng. Từ khoảng giữa năm 2016 đến nay, các dự án mới có dấu hiệu hết hàng, chủ yếu là môi giới bán các nền lẻ trước đó nhà đầu tư gửi lại.

Các dự án khu dân cư có vị trí mặt tiền đường lớn của khu vực Quận 9 và Quận 2 hầu như không còn sản phẩm để mở bán. Quỹ đất khu dân cư mặt tiền hẻm 6 -7m thì còn lác đác vài dự án mới đang trong giai đoạn chia nền, chưa ra sổ. Còn lại hầu hết là các dự án mở bán từ đầu năm 2015, đã có cư dân vào sinh sống,  hiện các nền môi giới chào bán là từ nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại hưởng chênh.

Hệ lụy của việc ồ ạt tìm mua, phân lô bán nền:

Theo các môi giới đất nền, việc chủ dầu tư từ các nơi ồ ạt đổ về khu Đông đầu tư dự án trước đó đã khiến bộ mặt thị trường bất động sản nơi đây thay đổi chóng mặt trong vài năm. Hiện các quỹ đất trống tại các tuyến đường lớn của Quận 9 và Quận Thủ Đức đã tương đối được lấp kín, chủ đầu tư nhỏ lẻ tìm kiếm nguồn hàng để phân lô bán nền trong giai đoạn này khá khó khăn. Vì thế, nhiều chủ đầu tư đã đổi hướng xuống các khu vực xa xôi như đường Long Thuận, Long Phước (P.Long Phước), Nguyễn Xiển (P.Long Bình), P.Long Thạnh Mỹ để tìm kiếm quỹ đất mới triển khai dự án khu dân cư.

Quỹ đất khu dân cư Quận 9 ngày càng khan hiếm
Quỹ đất khu dân cư Quận 9 ngày càng khan hiếm

Theo ông Nguyễn Bá Tiến, một nhà đầu tư đất nền, nhà riêng lẻ lâu năm sống tại Quận Thủ Đức, việc tìm kiếm quỹ đất để phân lô bán nền của các chủ đầu tư nhỏ là một thực tế xuất phát từ nhu cầu mua đang khá lớn tại khu Đông. Ông Tiến cho biết, sự ồ ạt tấn công thị trường Quận 9, Quận Thủ Đức trong thời gian dài khiến quỹ đất dần cạn kiệt là điều tất yếu. Tuy nhiên, nhìn chung nguồn đất mới tại các khu vực này còn khá dồi dào và chủ đầu tư phải khai thác ít nhất trong vòng 3 năm nữa. “Nếu các doanh nghiệp nhỏ lẻ biết tận dụng và khai phá thêm các quỹ đất khu dân cư mới của Quận 9 và Quận Thủ Đức ở các khu vực giáp ranh Đồng Nai, Bình Dương thì sức mua vẫn rất lớn. Lý do là bởi trong tương lai một số doanh nghiệp bất động sản lớn đổ về đây đầu tư dự án chắc chắn hạ tầng giao thông, đường xá sẽ được đầu tư bài bản”, ông Tiến chia sẻ.

Tuy nhiên, một thực tế là tình hình khu dân cư mới/hiện hữu sự xuất hiện ngày càng nhiều tại vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh đang gây ra những tranh cải về quy hoạch đô thị và nhiều vấn đề khác liên quan. Tốc độ dân tỉnh lẻ đổ xô về mua đất xây nhà tại các khu dân cư Quận 9, Quận 2 mấy năm trở lại đây tăng “chóng mặt” đang tạo ra áp lực lớn về hạ tầng giao thông ở các khu vực này. Cư dân có xu hướng gia tăng trong khi hạ tầng đô thị và dịch vụ cộng đồng đáp ứng nhu cầu chưa tương xứng. Vào năm 2014, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã có kế hoạch điều chỉnh giảm dân cư tại khu vực Quận 9 nhằm áp lực hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tại khu vực. Tuy nhiên, tình hình tràn lan khu dân cư hiện nay cũng đang gióng hồi chuông cảnh báo về áp lực dân số trong tương lai gần.

Ngoài ra, hiện tượng chủ đầu tư đổ xô phân lô bán nền cũng gây ra những tiêu cực trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Xây dựng tự do tràn lan đã và đang tạo nên sự lộn xộn trong quy hoạch khu dân cư. Thay vì các công trình nhà ở xuất hiện thì hàng loạt hình thức kinh doanh như nhà trọ, kho, xưởng …đua nhau mọc lên khiến mỹ quan khu dân cư bị ảnh hưởng phần nào. Song song đó, hoạt động đầu tư thứ cấp nở rộ vì giá đất tăng là nguyên nhân khiến một số khu dân cư hình thành lâu năm nhưng luôn trong tình trạng đìu hiu, vắng người ở (đa phần là đất nền trống chuyển nhượng qua lại). Bên cạnh đấy, hiện tượng chủ đầu tư lách luật để chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư phân lô bán nền hưởng lợi cũng đang diễn ra tại một số khu vực vùng ven.

Leave a Response